Que nous apprend la localisation des SCI ? Analyse statistique et spatiale de la géographie du patrimoine immobilier résidentiel détenu par les SCI

International audience; Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont des sociétés a priori bien identifiées dans l’écosystème des acteurs économiques. Pourtant, leur rôle sur les marchés suscite de nombreuses interrogations et reste, à différents égards, mal connu. Nous faisons l’hypothèse ici qu’il existe une grande opacité des sociétés regroupées dans cette catégorie juridique, et que cela justifie donc de segmenter leur analyse pour saisir précisément leur fonctionnement et leur rôle sur les marchés.L’opacité des SCI est en effet liée à la diversité des statuts juridiques, tout comme à la diversité des profils des porteurs de parts ou encore à celle des types de patrimoines détenus ainsi qu’aux motifs de création de la société. La difficulté d’accéder aux informations (et dans certains cas l’absence de données) sur quelques-unes de leurs caractéristiques explique que certains aspects des SCI soient mal connus. Le type d’imposition de la société est un exemple d’information difficile à obtenir. Un facteur important d’opacité concerne également la localisation des activités de la société. Alors que l’implantation du siège social est recensée dans la base de données des entreprises SIREN, celle du patrimoine immobilier de la SCI est plus difficile à connaître. Or, la localisation du siège de la SCI ne recouvre pas beaucoup de sens car il est possible de s’enregistrer dans n’importe quelle juridiction de TC, quel que soit le lieu de résidence du gérant ou la localisation du.des patrimoines de la société. L’enjeu initial de cette recherche a donc été de reconstituer une base de données concernant la localisation du patrimoine des SCI (Casanova E. et al. 2019).L’enjeu de connaissance est important car le poids de ces sociétés est loin d’être négligeable sur les marchés. La base de l’Insee indique qu’elles représentent près de 14% de l’ensemble des entreprises en France en 2015. En termes de nature juridique, il s’agit de la forme la plus courante de société avant les SARL, qui sont au deuxième rang. Reste à mettre en parallèle ces chiffres avec leur poids financier. La base des propriétaires de la DGFIP-CEREMA indique qu’en 2018, au sein des agglomérations françaises, les SCI sont les principales détentrices de l’immobilier de bureau. Concernant l’immobilier résidentiel, elles se situent en troisième position des détenteurs de ce patrimoine, segment de marché par ailleurs dominé en très grande majorité par les ménages.En effet, le récit administrativo-juridique établi autour de la SCI contribue à sa popularité. Elle jouit de la réputation de structure juridique à la fois stable et flexible. La SCI facilite en effet la gestion et la transmission du patrimoine et présente des avantages en matière d’investissement immobilier. Cette réputation avantageuse n’explique pas en revanche le succès du recours à cette structure d’entreprise pour détenir des biens fonciers-immobiliers et encore moins, l’inégale distribution spatiale de leur patrimoine. Il existe en effet de grandes variations spatiales dans leur répartition. Comment expliquer ces variations ? Quels facteurs les déterminent ? Sont-elles le miroir, comme l’estiment les notaires, d’un processus de sécurisation des transmissions patrimoniales mis en œuvre par les familles qui de fait, se déploie sur les territoires en fonction de la distribution de la population ? Ou bien traduisent-elles des pratiques de valorisation des actifs immobiliers dictées par la géographie des marchés valorisés ? Nos travaux montrent qu’il existe une variation, selon les territoires, des logiques de localisation des SCI. Cette communication restitue l’état d’avancement de nos recherches concernant les profils de SCI détenant du patrimoine immobilier résidentiel (au sein des territoires rhodaniens, pris comme terrains d’étude) puis, concernant les déterminants de localisation des biens résidentiels détenus par des SCI et enfin, nos hypothèses concernant les phénomènes de sur- et sous-représentation spatiale des concentrations de ces sociétés. Nos premiers résultats concernant le rôle des SCI au sein des marchés immobiliers montrent que les facteurs de localisation standard relatifs à la dynamique économique locale et à celle de la dynamique du marché immobilier ne suffisent pas à expliquer la géographie du patrimoine des SCI. Ils montrent également qu'il existe deux géographies distinctes du patrimoine des SCI correspondant à deux sous-marchés immobiliers.Une première série d’entretiens sur le terrain va dans le sens de ces premiers résultats.